Introducción a las hipotecas: Cómo empezar el camino hacia la compra de una vivienda 

Cuando te embarcas en la búsqueda de una nueva casa, quizás creas saber qué pasos seguir: leer los anuncios, visitar algunas jornadas de puertas abiertas, contratar a un agente inmobiliario y hacer una oferta. Sin embargo, hay un paso fundamental que falta en esa lista. Un paso tan importante desde el punto de vista financiero como la propia casa que decidas comprar: obtener una hipoteca.

Es bien sabido que la mayoría de las casas y apartamentos se compran con préstamos hipotecarios, que la Oficina de Protección Financiera del Consumidor define como "un acuerdo entre usted y un prestamista que le otorga al prestamista el derecho a quedarse con su propiedad si usted no paga el dinero que ha pedido prestado más los intereses". Suena serio, y lo es. Las hipotecas tienen una amplia variedad de plazos (llamados duración), condiciones de pago e intereses. tasas. Para elegir la mejor opción, es necesario informarse bien. Sobre todo si es la primera vez que compra una vivienda, conviene conocer a fondo el funcionamiento de las hipotecas para saber qué esperar.

Hipotecas 101

Antes incluso de empezar a buscar una hipoteca, conviene entender cómo funcionan. El tipo de hipoteca más común es el préstamo a tipo fijo a 30 años. Como su nombre indica, tienes tres décadas para devolver el dinero con el tipo de interés fijo que contratas inicialmente. También existen préstamos a tipo fijo a 15 años y, en ocasiones, a 10 años. Estos requieren que pagues la vivienda en un plazo más corto, pero como el banco presta el dinero a un plazo menor, el riesgo de impago es menor. Por eso, los tipos de interés de los préstamos a corto plazo son más bajos que los de los préstamos a largo plazo.

El otro tipo principal de préstamo hipotecario es la hipoteca de tasa ajustable (ARM). En este caso, el pago mensual inicial es inferior a las tasas de interés vigentes (lo que permite a los compradores acceder a préstamos mayores), pero con el tiempo la tasa se ajusta en función de las tasas de interés actuales u otro índice financiero. Si las tasas suben, su pago mensual también subirá. Normalmente existe un límite máximo que restringe el aumento. Si las tasas bajan, su pago mensual también puede bajar. Las ARM híbridas, que puede encontrar representadas como ARM 5-1 o 7-1, tienen una tasa fija durante los primeros 5 o 7 años del préstamo y luego comienzan a ajustarse. Si cree que solo vivirá en una casa durante 5 o 7 años antes de mudarse, por ejemplo, esta puede ser una forma de reducir sus pagos mensuales sin asumir demasiado riesgo. Consulte nuestra calculadora de préstamos hipotecarios para ayudarle a afrontar los costes de la compra de una vivienda.

Obtén la mejor tasa de interés en tu hipoteca.

Conseguir la mejor tasa hipotecaria implica dos cosas: comparar ofertas (a menudo existen diferencias significativas en las tasas de interés entre los prestamistas) y tu historial crediticio. Antes de empezar a buscar casa, investiga tu solvencia crediticia y prepárate para hablar con un prestamista.

Primero, reúna declaraciones de impuestos, recibos de pago y otros documentos que documenten sus ingresos de los últimos dos años. También necesitará documentación de activos líquidos, efectivo disponible, así como historial crediticio y sus ingresos actuales. Esto puede incluir estados de cuenta de cooperativas de crédito, bancos y cuentas de inversión. Si no está familiarizado con su calificación crediticia, Solicita una copia gratuita Consulta tus informes de crédito de las tres principales agencias de crédito: Equifax, Experian y TransUnion, y obtén una copia gratuita de tu puntaje crediticio. Si encuentras algún error en tu informe, presenta una reclamación ante la agencia correspondiente a través de su sitio web. Generalmente, tardan uno o dos meses en corregirlo.

¿Qué buscan los prestamistas?

Al recopilar información, tenga en cuenta lo que buscan los prestamistas. Estos aspectos le ayudarán a obtener el préstamo que necesita:

• Una puntuación crediticia de al menos 660. (Algunos prestamistas aceptan puntuaciones tan bajas como 620).
• Una explicación de cualquier pago atrasado en los últimos dos años.
• Tarjeta de crédito saldos iguales o inferiores al 30 por ciento del límite de crédito.
• Un historial laboral sólido e ingresos estables.
• Historial con instituciones financieras como cooperativas de crédito, y garantías como cuentas corrientes y de ahorro, cuentas de inversión, cuentas de jubilación, pólizas de seguro de vida y automóviles.
• Una relación deuda-ingresos total del 36 por ciento o menos.
• Un pago inicial de al menos el 5 por ciento.

Mejor aún, siéntese con un asesor de préstamos y analiza tu situación particular. Puede que al final no sean la entidad que elijas para tu préstamo, pero es un excelente primer paso para informarte sobre hipotecas.

No caigas en trucos publicitarios.

Recibir esa información te ayudará a la hora de comparar opciones. Muchos prestamistas anuncian ofertas, pero es poco probable que ahorres mucho con esas estrategias de marketing, afirma Casey Fleming, autora de "The Loan Guide: How to Get the Best Possible Mortgage". "Los prestamistas reciben llamadas anunciando: '¡Nunca cobramos comisiones!' o '¡Nosotros pagamos tus gastos de cierre!'", explica Fleming. "Pero incluyen su margen de beneficio en tu tasa de interés".“

Si planea conservar la propiedad por un corto período, este tipo de acuerdo podría serle beneficioso, explica Fleming. Sin embargo, a largo plazo, pagar usted mismo los gastos de cierre para obtener una tasa de interés más baja podría resultar más económico. Fleming recomienda llamar a cualquier prestamista que ofrezca préstamos sin costo y preguntar cuál sería la tasa de interés si usted también pagara los gastos.

De igual manera, algunas compañías hipotecarias anuncian que pagarán su seguro hipotecario, pero esa garantía suele venir acompañada de una tasa de interés más alta. “La tasa de interés más alta dura para siempre, mientras que el seguro hipotecario puede durar solo dos años”, explica Fleming. “Llame al prestamista y pídale que compare un plan sin seguro hipotecario con uno con una tasa de interés más baja donde usted paga el seguro. Pídale que calcule el costo total de las opciones durante un período determinado, como siete años”.”

Obtén la precalificación (y la preaprobación) para una hipoteca.

Cuando encuentres un prestamista con el que te sientas cómodo, es recomendable obtener una precalificación antes de empezar a buscar opciones. La precalificación implica analizar los requisitos de los distintos programas de préstamo y determinar si cumples con el pago inicial mínimo, tu historial laboral y de ingresos, tu historial crediticio y tus reservas para pagos.

Un prestamista no debería tener que consultar tu historial crediticio para precalificarte para un préstamo. En la mayoría de los casos, un analista de crédito (el profesional que determina si cumples con los requisitos para un préstamo específico) revisará tu expediente y emitirá una aprobación condicional. El siguiente paso es el proceso formal de preaprobación, donde se presentan tu solicitud de préstamo y tu informe crediticio para su revisión, junto con la documentación de tus ingresos y activos.

Comprenda los costos reales

Una vez que haya hecho una oferta por una casa y esta haya sido aceptada, puede pasar a programar una fecha de cierre. Solo tenga en cuenta que también hay costos. Por ley, todos los prestamistas deben proporcionar una estimación de buena fe de los costos de cierre, pero esa lista no incluye todo los cargos que deberá afrontar. Por ejemplo, la compañía de títulos, que investiga el título o escritura de la vivienda para asegurarse de que nadie más tenga derechos sobre ella, determinará sus propios honorarios (por el "seguro de título"), al igual que el inspector de viviendas y la asociación de propietarios, si corresponde.

No hagas grandes cambios antes del cierre.

Si has pasado por el proceso de preaprobación de un préstamo, no hagas cambios importantes, como cambiar de trabajo, hasta que se formalice el préstamo. Si lo haces, toda la información sobre empleo y salario en la que se basó tu solicitud dejará de ser precisa y es posible que no te la aprueben.

Y finalmente, si no cumples los requisitos para un préstamo hipotecario No te preocupes, hay cosas que puedes hacer para mejorar tu puntaje crediticio. No sucederá de la noche a la mañana, pero con esfuerzo y constancia, pagando tus facturas a tiempo, siempre, es posible. Si esto te interesa, consulta Sendero Verde para acceder a asesoramiento financiero personalizado.

Si estás listo para comenzar tu viaje, uno de nuestros Oficiales de préstamos hipotecarios puede ayudar.